投資分析用語集

表面利回り【=グロス利回り】 満室時の賃料の総投資額に対する割合です。
経費や空室損などが考慮されていないため、とりあえずの目安程度と考える方が望ましいでしょう。
購入諸経費などを考慮せず、物件価格を分母として計算するケースが一般的です。
総潜在賃料収入
(GPI/Gross Possible Income)
空室・滞納が全く無かった場合における年間の賃料収入総額です。
物件が得られる年間の最大収入額を表しています。
実効賃料収入
(EGI/Effective Gross Income)
総潜在賃料収入(GPI)から空室損と未回収賃料(滞納)を引いたものです。
運営費
(OPeX/Operation Expense)
物件の管理にかかる費用・固定資産税などです。
この運営費に無駄が無いかを見直すことも実際の収益力を上げることにつながります。
実質収入【=純営業収益】
(NOI/Net Operating Income)
実効賃料収入(EGI)から運営費(OPeX)を引いたものです。
物件の実際の収益力を表しているといえる指標です。
実質利回り【=ネット利回り】
(F&CR/Free and Clear Return)
実質収入(NOI)の総投資額に対する割合です。
物件の投資効率を表しているといえる指標です。
分母を総投資額ではなく物件価格(購入諸経費を考慮しない)で計算する場合もあるようですが、本来の意味から考えれば購入諸経費なども含めた総投資額を分母として計算するべきでしょう。
年間総返済額
(ADS/Annual Debt service)
年間の融資返済総額です。
ローン定数
(K%)
年間返済総額(ADS)の借入金額に対する割合です。
実は借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まってくる指標です。
融資金の調達コスト(=貸手側から見る利回り)と言える指標で、この指標と実質利回りの比較をすることで、レバレッジの判断ができます。
債務回収比率
(DCR/Debt Coverage Ratio)
実質収入(NOI)の年間返済総額(ADS)に対する割合です。
実質の収入が返済額の何倍あるかを見る指標で、数字が1に近いほどリスクが高いと言えます。
融資比率
(LTV/Loan to Value)
借入金額の物件価格に対する割合です。
融資掛け目というと馴染みがあるかもしれません。
キャッシュフロー
(CF・BTCF/Cash Flow・Before Tax Cash Flow)
実質収入(NOI)から年間返済総額(ADS)を引いたものです。
税引前のキャッシュフローと税引後のキャッシュフローとあります。
所得税は個人によって税率が違いますので、一般的には税引前のキャッシュフローであることが多いです。
自己資金利回り
(CCR/Cash on Cash Return)
キャッシュフロー(CF/BTCF)の投資に要した自己資金総額に対する割合です。
この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。